【あなたの現状について】あなたが住宅ローンを返済することが出来なくなってからの現在の状況を説明します。

Level1今月初めて滞納をしてしまった。

リストラ・離婚・妻の妊娠による収入の減少などいろいろな理由があるとおもいますが、理由を明確にすることで、今後も支払い困難な状況が継続していく可能性があるのか。
それとも今月のみに限られたことなのか?それによって、今後の対応も大きく変わってくることになるからです。

  • 今月だけ支払えない場合

    突発的な病気や事故などで出費がかさみ今月だけどうしても住宅ローンが払えないという場合には、すぐに金融機関の担当者へ連絡を入れるようにしましょう。正当な理由であり、滞納分の返済に目途がついているのであれば、金融機関側も寛大な対応をしてくれるはずです。
    なによりも信頼関係が大事ですので、間違っても金融機関側から督促などの連絡を受けてから動き出すような事だけは絶対に避けましょう。

  • 今後も継続的に支払えない場合

    リストラや病気などで今後も住宅ローンの支払いが継続的に困難だという場合ですが、このような場合ですと、「賃貸で貸し出す」「売却する」「金融機関と返済について相談する」「個人再生などの債務整理をする」など、まだまだ打つ手はいくらでもありますので、少しでも早い段階で金融機関の担当者、もしくは司法書士や弁護士などの専門家へ相談することをオススメします。
    どのような理由であれ滞納している事に変わりはありませんので、あなたに残されている時間は決して多くはありません。
    1日でも早い対応をすることで、今後の対策にも大きく影響しますので、早急に対策を取るようにしましょう。

Level2呼出状・督促状が届いた(滞納1ヶ月~3ヶ月)

滞納1ヶ月の時点では、金融機関の担当者からの電話や「住宅ローン支払いのお願い」などと書かれたハガキが送られてきます。しかし滞納が2ヶ月、3ヶ月というように長期に及ぶと督促状や呼出状、さらには催告状などへと変わっていきます。催告状を受け取った時点で、あなたはかなり危険な状態であるということです。住宅ローンを滞納して催告状を受け取るまでにはおおよそ3ヶ月間の猶予があります。
この3ヶ月間を過ぎると後は競売・差し押さえへと一気に進むことになります。

  • 電話や遅延のお知らせハガキが届く

    毎月の住宅ローン返済日に指定の口座から引き落としが行われないと、金融機関の担当者から電話が掛かってきます。このような電話ですぐに対応すると、さほど問題ではないのですが、電話を無視し続けると今度は金融機関から「住宅ローン支払いのお願い」などと書かれた書類が郵送で届くことになります。
    この段階であれば、うっかり入金するのを忘れていたケースなどもあり、金融機関側もそれほど重要視していませんので、今後キチンと期日を守って返済していけば問題ありません。

  • 呼出状や督促状が届く

    返済期日から2週間~2ヶ月くらいしても住宅ローンの返済を行わないと次の段階へと進むことになり、金融機関側から来店依頼状や督促状などが届くことになります。
    来店依頼状とは、別名「呼出状」とも言われており、金融機関側から一度当行へご来店くださいという依頼が書かれています。
    来店すると遅延の理由や現在の状況などを詳しく聞かれます。これは、今後の返済計画などについて相談できる最終段階でもありますので、面倒でも必ず金融機関に足を運ぶことをオススメします。
    督促状は金融機関から返済についての相談を持ちかけてくれる最終段階だと思ってください。
    督促状や呼出状を受け取っても尚、延滞が続くようであれば、金融機関側は最終的な手段として競売という方法を取るしかありません。
    この段階であれば、まだなんとか専門家に相談することで競売などを回避する手段があるかもしれません。手遅れにならないうちに一度専門家へ相談することをオススメします。

Level3催告書が届いた(滞納3ヶ月)

催告書が届く段階まで来ていると事態は非常に深刻です。
ほとんどのケースだと住宅ローンの一括返済、良くても滞納分の一括支払いを迫られてしまいます。しかし、月々の住宅ローンさえ支払えないのですから、住宅ローンの一括返済などまず無理な話です。そうなると金融機関側としては保証会社へ代位弁済の請求手続きに入ることになり、債権者が金融機関から保証会社へと移ることになります。
こうなってしまうと住宅ローンの借り換えや返済期間の猶予などを相談することはほぼ不可能だと思ってください。後は競売を回避するために、任意売却という手段を取るほかに策はありません。少しでも高値で住宅の売却ができるように、一日でも早く任意売却の手助けをしてくれる専門のサポート業者を探すようにしましょう。

督促状と催告書の違いとは

督促状と催告書の違いについて良くわかってない方が多いので簡単に説明しておきます。
督促状とは、非常に危険な状態である方に送られる最終的な請求書だと思ってください。
そして催告書とは、これ以上の猶予を与えることが出来ないという旨が書かれている最終通告所だと思ってください。
当然ですが、督促状と比べて催告書のほうが文面も厳しく書かれており、指定の期日までに支払い条件を守れない場合には法的な処置へと移行するという内容になっています。
住宅ローンを滞納していると、このような書類に目を通すことさえ放棄する人が多くいますが、自分が現在どのような状況なのかを把握するためにも必ず目を通すようにしましょう。

Level4期限の利益損失という通知書が届いた

督促状や催告書などが再三送られてきたにも関わらず、指定の期日までに支払い条件に応じることができなかった場合には、「期限の利益損失通知書」という書類が届くことになります。
この書類は簡単にいうと、あなたが住宅ローンを借りている金融機関との契約規約を守れなかったので、契約を破棄するという通知書だと思ってください。
この通知が届くということは、金融機関側は今後あなた自身から住宅ローンの返済を受けることは不可能と判断し、保証会社へ代位弁済での支払いを決めたということです。つまり、保証会社があなたに変わって金融機関に住宅ローンの残債務を一括返済するというわけです。
保証会社が変わりに弁済してくれたからといって、あなたの債務が無くなるわけではありません。単純に債権者が金融機関から保証会社へ変更になったに過ぎません。

期限の利益とは

期限の利益とは、住宅ローンの借入れをする時に金融機関側と「金銭消費賃借契約書」という書類を交わしたと思うのですが、その書類のなかに住宅ローンの返済は毎月決まった日に決まった金額を返済するのであれば、一定期間の分割でも良いという内容が書かれています。
つまり、支払い日と返済金額を契約書通りに守っていれば、突然、金融機関側が住宅ローンの一括返済などを求めてきても、あなたにはそれを断る権利があるということです。
この権利こそが「期限の利益」なのです。
しかし、住宅ローンの返済を滞納することで、金融機関側は、この期限の利益を破棄することができるようになっており、このようなケースを「期限の利益損失」といいます。

Level5代位弁済の通知書が届いた

住宅ローンを借りている金融機関から「期限の利益損失」という通知が届いた後に送られてくるのが「代位弁済の通知書」です。
この「代位弁済の通知書」は借入れしている金融機関からではなく、住宅ローンの保証を行っている保証会社から届くことになります。
つまり、滞納している住宅ローンを保証会社があなたに変わって金融機関に一括返済したことで、今後住宅ローンの債権者が金融機関から保証会社へ移ったという通知なのです。
この段階までくるとマイホームを守る方法は住宅ローンの一括返済以外に方法はほとんど残っていません。
住宅ローンを決められた期日までに一括返済できない場合は、残念ですが競売などでマイホームを手放すしか方法は残されていません。

代位弁済の通知書が届いてからの対応

上記で紹介していますが、代位弁済の通知書が届いたにも関わらず、なんの対応も取らずにいると確実にマイホームは競売へとかけられて強制的に処分されてしまいます。
どうしても競売を免れたいのであれば、代位弁済の通知書が届いた時点でまず行うことは、債権者となっている保証会社へ早急に連絡を入れることです。
それと、同時にあなたをサポートしてくれる弁護士や司法書士などの専門家に相談するようにしてください。
この状態までくると裁判や債務整理など少なからず専門的な知識が必要となりますので、弁護士や司法書士以外にも、任意売却や競売の事案を専門的にサポートしてくれる業者がありますので、まずは相談してみることをオススメします。

Level6競売開始決定の通知書が届いた

金融機関や保証会社などから届く督促状や催告書などを無視し続けていると、いよいよ裁判所から「競売開始決定の通知書」という書類が送られてきます。
これは、まさに読んで字の如く、あなたの住宅を競売にかけて売却することが決定したという通知書です。
この段階で、あなたが置かれている立場は、非常に深刻だと言わざるを得ません。
この状況をさらに放置しておくと、少なくとも数ヶ月後には、強制的に売却されてしまい、法律上からみても、あなたはマイホームを明け渡すことになります。

競売開始決定の通知書が届いた後の対応

ただし、競売開始決定の通知書が届いたとしても、わずかですがまだ可能性は残っています。つまり、競売開始決定の通知書とは、競売にかけられることが決定しました。という内容であり、まだ競売で売却されてしまった訳ではありません。
競売の入札が開始されるまでであれば、任意売却・ご自宅の買い戻しなどの対応が取れるという訳です。
各裁判所によって競売の流れは違いますので、一概にはいえませんが一般的には、競売開始決定の通知書が届いてから競売の入札が行われるまで約3ヶ月から6ヶ月ほどの期間があります。
この期間内に任意売却などで住宅を売却することができれば、その後のあなた自身の負担も大きく変わってきます。
残されている期間はわずかです。もう考えている余裕はありません。なんとか手を打ちたいと考えているのであれば、弁護士や任意売却サポート会社など専門家のチカラを借りる他に手段はないでしょう。

競売を止められるのは、ここまでです。

競売とは、金融機関や保証会社などの債権者によって裁判所へ申請されますので、あなた自身が裁判所と直接交渉しても競売を取り下げてもらうことは絶対に出来ません。
つまり、競売を取り下げてもらう為には、競売を申し立てている申請者の同意が必要となることを理解しておきましょう。
それでは、どの段階までなら競売を取り下げてもらうことが出来るのかという質問ですが、答えは競売の入札が開始される前日までというのが一般的です。
このタイミングまでであれば、申請者が自由に取り下げることができます。
ただし、入札後であっても最高額入札者と次順位価格入札者の同意があれば、競売の取り下げが認められるようになっていますが、ほぼ不可能だと思ってください。
更に、競売を申し立てる債権者は、裁判所に競売にかかる費用として50万円から100万円ほどの諸費用を収めることになります。
この費用は、切手や印紙などの他にも、対象物件の調査費用など競売に関する様々なことに使用されます。つまり、競売の申し立てから日数が経てばたつほど納金している費用は使用されているのです。
取り下げ期間が遅くなればなるほど、調査費用などが使われることになり、これらの費用を債権分に上乗せしなければ競売の取り下げに応じてくれないのが一般的なのです。
まずは、早いうちに住宅ローンの返済の目途が絶たなくなった時点で専門家へ相談することをオススメします。

Level7入札が開始された

裁判所によって競売の入札が開始されてしまうと残念ですが、もう競売の行方を見守るしか方法はありません。
この時点になって、弁護士や任意売却サポート業者などへ相談しても手遅れです。
何度も言っていますが、競売で売却されるのと、任意売却で買い手を探すのでは圧倒的に任意売却の方が良い条件で売却することが可能です。
競売にしても任意売却にしても住宅ローンの残債がゼロになることは非常に稀です。
売却によって返済した住宅ローンに残債務がある場合は、当然ですが、あなたに支払いの義務があります。
つまり競売で落札される前に、任意売却で買い手を見つけることが出来れば、あなたに残された残債務の額もそれだけ抑えることができるという訳なのです。
任意売却によって残債務が300万円で済むのと、競売によって残債務が500万円残るのでは、大きく違います。場合によっては、競売によってマイホームを失ったばかりでなく、自己破産という辛い道を選択することになる場合もあります。
マイホームを手放すしか手段がない場合には、1円でも高く売却することをまずは優先的に考えるようにしましょう。

入札期間決定通知とは

ただし、競売開始決定の通知書が届いたとしても、わずかですがまだ可能性は残っています。つまり、競売開始決定の通知書とは、競売にかけられることが決定しました。という内容であり、まだ競売で売却されてしまった訳ではありません。
競売の入札が開始されるまでであれば、任意売却・ご自宅の買い戻しなどの対応が取れるという訳です。
各裁判所によって競売の流れは違いますので、一概にはいえませんが一般的には、競売開始決定の通知書が届いてから競売の入札が行われるまで約3ヶ月から6ヶ月ほどの期間があります。
この期間内に任意売却などで住宅を売却することができれば、その後のあなた自身の負担も大きく変わってきます。
残されている期間はわずかです。もう考えている余裕はありません。なんとか手を打ちたいと考えているのであれば、弁護士や任意売却サポート会社など専門家のチカラを借りる他に手段はないでしょう。

どんな解決方法があるの?

問題に対する最善の方法を考えてください。

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