【どんな解決方法があるの?】問題に対する最善の方法を考えてください。

裁判所主導で進む競売を回避して、所有者主導で任意解決する方法には大きく分けて、「任意売却」・「リースバック」・「親子間売買」という3つの方法があります。

【任意売却】納得のいく価格で所有者の不動産を処分

任意売却とは、債務者と銀行などの債権者との間に仲介者が入って、 債務者と債権者双方の合意のもと、納得のいく価格で所有者の不動産を処分できる解決策です。
競売の場合は、不動産の所有者の意志に関係なく強制的に売却が行なわれますが、 任意売却であれば、競売の入札前に所有者の意志(任意)を反映させて売却を進めることができます。

任意売却とは
任意売却のメリット

【セール&リースバック】信頼できる第三者に「買い手」となってもらい家を借りる

任意売却の発展系となるセール&リースバックは、信頼できる第三者(セール&リースバック支援法人など)を「買い手」として見つけ、家を借りるという形態になります。
セール&リースバックを活用することで、「買い手」は大家さん、あなたはその大家さんに家賃を支払うことで住み続けることができます。
また、将来あなたの生活環境が好転したときに家を買い戻すことができます。
債務が超過していても、任意売却と併用することでセール&リースバックが可能です。

●次のような方の解決策です。

・子供の学校の学区域を変えられないから引越できない。
・事業所として登録しているため移転できない。
・これらの理由などで今の家に住み続けていたい。
・知人で買い受けてくれる人がいない。

●メリット

・自宅を将来的に買い戻すことができます。
・今まで通り、引っ越ししないで住み続けられます。
・住宅ローンがなくなるため、家計の改善に集中できます。

【親族間売買】ご親族様の協力を得て他人に売却することなく自宅をまもる

任意売却の発展型のひとつで ご親族様の協力を得て他人に売却することなく自宅を守る方法です。
手法的には、セール&リースバックとほぼ同じですが、 第三者への売却ではなく、ご親族様に対して売却を行ない、賃料を支払って自宅に住み続ける点が異なります。
そのため、安心感が大きく相続対策としても活用できる解決策です。

●メリット

・親族間での売買なので安心できる。
・セール&リースバックと同様に引っ越ししないで住み続けられます。
・相続対策としても対応できる。

●親族間売買の譲渡価格は時価が基準となる

親子間・親族間・兄弟間での売買は、取引価格(譲渡価格)が基準となります。
注意しなければならない点としては、著しく低い価格で取引された場合、 実際の取引価格と時価の差額が贈与により取得したものとみなされ、贈与税が課税される点があげられます。 (相続税法第7条)
そのため、親族間売買では、譲渡価格が通常の取引価格(時価)相当であることが重要です。
親族間の売買において適正価格を算出するためには、評価基準の要因や取引状況の要因を、それぞれ勘案して決定します。
まず、固定資産税評価額と路線価や近隣の公示価格、取引事例、家屋耐用年数などを基準とします。
そのうえで対象不動産の増価要因と原価要因の数値を反映させた価格に、取引時の経済状況と需給バランスを精査して、適正価格を決定します。

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